Девелопменту в Москве осталось 2 года, реновация - костыль для "Драйвера экономики".

Девелопменту в Москве осталось 2 года, компании распродают проблемные проекты типа Профсоюзная 128 и Живописная 21 (Ведис-групп) и уходят с рынка. С 2014 года правительсвтом Москвы не выдавалось огромное количество муниципального жилья для искусственного формирования СПРОСА (цены). Очень велика вероятность, что  сейчас этими квартирами воспользуются как маневренным фондом для переселения. Но как только выдадут квартиры очередникам, формирование того самого спроса существенно просядет. На данный момент мы наблюдаем, как власти пытаются дать вложить миллиарды "честно заработанных" денег своим бенефициарам в московскую Землю, другой вопрос сколько же та самая квартира будет стоить после, а кредиты для создания нормальных жилищных условий необходимо брать сегодня и по сегодняшней цене. В проекте реновации можно усмотреть массу плюсов с точки зрения "видных государственных деятелей": загнать всех в ипотечную кабалу (таким образом четко отделить "зерна от плевел") у людей без накоплений и с ипотекой гораздо более сговорчивый характер, поэтому после ремонта в новостройке и ипотеки в банке пойдут и на завод и голосовать "за правильного кандидата"

В Москве больше полутора миллионов метров невостребованного (пустующего) жилья, которое никто не хочет покупать. Это официальные данные, под которыми подписывается в СМИ городская власть, а значит, реальные данные гораздо больше.

Параллельно 70 тысяч семей стоят в очереди на это жильё, и эта очередь вообще не движется с 2014 года.
Эти квартиры катастрофично убыточны для городского бюджета: только за отопление и текущее содержание/ремонт по нормативам получается 60 рублей с метра в месяц, то есть 90 млн. рублей в месяц город тратит на то, чтобы не выдавать квартиры жильцам. Это 1 миллиард 80 млн. рублей ежегодно — тупо на прогревание городского воздуха и безделье департамента городского имущества.
Мы научились вычислять такие квартиры в новостройках. Но больше это почему-то никому не интересно

с 30-й минуты на видео подробно рассмотрены вопросы стимуляции спроса

Падают госзаказ и ввод недвижимости, растут просрочка и количество банкротств

Такой вывод следует из отчета Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В 2016 г. в России было выполнено строительных работ на общую сумму 6,18 трлн руб. Это на 4,3% ниже аналогичного показателя 2015 г. в сопоставимых ценах (данные Росстата). В целом стоимость строительных работ снижается в течение трех лет.

Одним из важнейших показателей развития отрасли аналитики РАСКа называют работы по госзаказу. Он обеспечивает более 60% инвестиций. Общая сумма государственных закупок по итогам года составила 5,8 трлн руб. По сравнению с 2015 г. сумма контрактов упала на 11%, а их количество – на 29%.

Застройщики рассчитывают, что спрос на жилье в Петербурге сохранится и со стороны местных жителей, и со стороны приезжих из других регионов

Падение было бы намного больше, если бы не строительство Керченского моста и футбольных стадионов к чемпионату мира – 2018, полагает член общественного совета при Минстрое Илья Пономарев. Основная часть этих инвестиций пришлась на дорожное строительство и нефтегазовую отрасль, говорится в отчете РАСКа. Год назад глава Росавтодора Роман Старовойт заявлял, что его агентство откажется от новых строек из-за падения цен на нефть и сокращения расходной части федерального бюджета. Тогда проект федерального бюджета на 2016 г. предусматривал 553 млрд руб. на финансирование Росавтодора, в 2017 г. – 494 млрд руб.

Сокращается и ввод недвижимости. Всего за 2016 г., по данным Росстата, в России было введено в эксплуатацию 131,4 млн кв. м (падение на 5,7%). В России впервые за шесть лет наблюдается сокращение ввода жилья, он составил 79,8 млн кв. м. Это на 6,5% меньше аналогичного показателя 2015 г., который стал рекордным за всю историю страны, – тогда сдали 85,3 млн кв. м. Этот успех был обусловлен проектами, которые стартовали в докризисный период, а в 2014–2015 гг. многие инвесторы откладывали новые проекты, указывается в отчете РАСКа.

«Доходность строительной отрасли, по Росстату, – 5,2%. Отрасль растет при условии, когда доходность достигает «инфляция плюс 1%». В прошлом году официальная инфляция была 5,4%. То есть, сколько бы вы ни вложили в отрасль, заработок будет ниже, чем инфляция», – комментирует Пономарев. Как результат – с рынка уходят компании, а кредитование сектора сокращается, указывает он.

Почти половину недорогих новостроек Москвы можно продать по схеме trade-in

Банкротами признаны 3183 компании, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 17,3% (2713 банкротов). Причем среди признанных несостоятельными преобладают старожилы. 66% банкротов существовали не менее семи лет, говорится в отчете РАСКа. Еще 32% компаний существуют от трех до семи лет, и лишь 2% – молодые компании. Это отчасти и последствия мегапроектов, считает директор по маркетингу и исследованиям рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. Большую долю в банкротствах в Южном федеральном округе, по ее оценке, составляют компании, участвовавшие в стройках к сочинской Олимпиаде-2014.

Как следствие, с сентября 2014 г. доля строительной отрасли в кредитном портфеле банков непрерывно снижается – с 9,7 до 7,4%. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составила 24,7% – каждый четвертый кредитный рубль является проблемным, говорится в отчете РАСКа. По итогам 2015 г. кредитов было выдано на 32,5% меньше, чем в 2014 г. В 2016 г. наблюдается увеличение всего на 6,4%. Практически половину всего портфеля кредитов формирует Москва (49,7%), следом идет Санкт-Петербург (8,1%).

Кредиты получить стало сложно. Например, если раньше по открытой кредитной линии финансирование объекта продолжалось в зависимости от стадии строительства, то сейчас банки смотрят на то, как идут продажи, указывает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. «С 2014 г. происходит перестройка структуры рынка, увеличивается концентрация. Небольшие компании, которые продавали по 1–2 объекта, как и все, столкнулись со снижением спроса, – говорит Цаплина. – Это увеличило просроченную задолженность, усложнило финансирование со стороны банков, нарушило инвестиционный процесс и усилило банкротство мелких компаний. Это подтверждается и официальной статистикой».

Большие метры

Падение заказов со стороны государства только ухудшает ситуацию в отрасли и дает предпосылки стагнации в начале 2017 г., прогнозирует РАСК. Текущий год станет тяжелым для строителей, соглашается Пономарев: «Меняется законодательство: в июне запустят новую систему саморегулирования, в сентябре – новую систему ценообразования, параллельно принимается большой объем документов технического регулирования, меняется закон о долевом строительстве». Через пять лет, когда экономика начнет рост, может оказаться так, что строить будет некому, предупреждает он.

Рынок недвижимости адаптируется к этой новой реальности, связь между ним и макроэкономикой становится все более спорной и неоднозначной. В последние месяцы нефть отскочила выше $50 за баррель, укрепился рубль, однако всплеска спроса на недвижимость не произошло, скорее наоборот. Например, в Московском регионе предложение так велико, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья, говорит руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

по материалам публикации Электронного периодического издания «Ведомости» (Vedomosti)