Неотъемлемое Право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом

 

Вопросы возникновения и оформления прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами, регламентированы действующим законодательством, многочисленной судебной практикой, комментариями в литературных изданиях. Между тем на практике вопросы оформления прав на указанные земельные участки продолжают возникать.

По общему правилу в силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из норм ряда федеральных законов (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон), ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ) следует, что право собственности на земельные участки может возникать независимо от момента государственной регистрации такого права.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Как следует из данной нормы, условия и порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах предусмотрены в жилищном законодательстве.

 

В п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ содержится лишь общее положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Условия и порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах законодатель закрепил в ст. 16 Вводного закона.

Из ст. 16 Вводного закона следует, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, законодатель подразделяет на две группы:

1) земельные участки, которые сформированы до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 года);

2) земельные участки, которые не сформированы до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 года).

В первом случае в качестве условия поступления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах названо вступление в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года).

Во втором случае условиями поступления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах названы формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета. При этом необходимо обратить внимание, что право собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает в том случае, если земельный участок сформирован под конкретным многоквартирным домом, а не под несколькими многоквартирными домами.

Вывод о возникновении права собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, основан на положениях ст. 16 Вводного закона, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ. Кроме того, он подтверждается многочисленной судебной практикой, среди которой ключевое значение имеют:

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

При этом необходимо отметить, что согласно положениям, изложенным в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков.

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, орган местного самоуправления не вправе, например, заключать договор аренды земельного участка для строительства пристроя или иного объекта к многоквартирному дому до тех пор, пока земельный участок не будет сформирован под многоквартирным домом и не будет определено, в каких размерах земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного дома.

В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, если органом местного самоуправления в нарушение положений действующего законодательства заключен договор аренды или вынесено постановление о предоставлении земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в суд с требованием о признании данных документов недействительными, устранении нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома.

Из положений вышеуказанных норм действующего законодательства следует, что право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный под многоквартирным домом, возникает в силу вышеуказанных норм федеральных законов независимо от момента государственной регистрации такого права.

На практике имеют место случаи, когда земельный участок под многоквартирным домом находится в собственности или аренде юридического или физического лица (например, застройщика), указанное право зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав. Согласно ст. 2Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В силу ст. 16 Закона о регистрации прав регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе прекращение права собственности, носит заявительный характер, в связи с чем возникают вопросы, связанные с прекращением данного права и регистрацией права общей долевой собственности в отношении указанного земельного участка.

Однако в настоящее время порядок прекращения права частной собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, после введения такого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилые помещения в указанном доме за различными лицами законодательно не регламентирован.

В отсутствие детального законодательного регулирования данной сферы общественных отношений решить вопрос о юридической судьбе земельного участка после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию способна судебная практика.

На сегодняшний день судебная практика идет по пути признания в силу закона права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, с момента формирования земельного участка. Следовательно, в силу закона земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной, частной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Если юридическое или физическое лицо не является собственником помещений в многоквартирном доме, то оно не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок.

Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, зарегистрировано право аренды, то в силу положений действующего законодательства с момента формирования земельного участка под многоквартирным домом и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По общему правилу с учетом положений ст. 24, 25 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные ч. 4 ст. 24 настоящего Федерального закона.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что право собственности на земельный участок, сформированный под многоквартирным домом, возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации прав на него (регистрация права собственности на земельный участок может быть осуществлена по желанию собственников помещений многоквартирного дома) и такому участку присваивается «учтенный» статус в Государственном кадастре недвижимости, сведения о данном участке не могут быть аннулированы, исключены из Государственного кадастра недвижимости.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289Гражданского кодекса РФ), в том числе и на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно ст. 37 Жилищного кодекса РФ, ст. 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

При этом необходимо иметь в виду, что в силу ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке. Следовательно, если не представлено заявление о регистрации права долевой собственности на земельный участок, в Единый государственный реестр прав не будет внесена соответствующая информация о зарегистрированных правах на земельный участок, в связи с чем в свидетельстве о праве собственности на квартиру не отражается информация о зарегистрированных правах на земельный участок. Согласно положениям действующего законодательства свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219); сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество.

Для внесения информации о зарегистрированных правах на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в Единый государственный реестр прав и отражения данной информации в свидетельстве о праве собственности на помещение необходимо представление собственником помещения заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Вышеизложенное свидетельствует, что, несмотря на достаточное правовое регулирование вопросов оформления прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом, пробелы в действующем законодательстве в данной сфере имеют место быть. В частности, возможность прекращения записи о зарегистрированном праве публичной, частной собственности, праве аренды в отсутствие заявления уполномоченного лица.

На сегодняшний день не внесены соответствующие изменения в законодательство. Поэтому пробелы восполняются судебной практикой, которая идет по пути защиты прав собственников помещений многоквартирного дома. Для оформления права собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, необходимо формирование участка, постановка его на кадастровый учет с разрешенным использованием для эксплуатации многоквартирного дома и последующее обращение с заявлением о регистрации права долевой собственности собственников помещений.