Развитие застроенных территорий - плюсы, минусы, нюансы

А нюансов как всегда достаточно..

В той или иной степени все крупные исторические города на планете сталкиваются с необходимостью редевелопмента застроенных территорий. Связано это с тем, что формирование их исторического облика пришлось на доиндустриальную и индустриальную эпохи, мы же живем в постиндустриальный период и формат хозяйственной деятельности за минувшие десятилетия изменился. В полной мере эти тезисы относятся к российским городам, имеющим в центре промышленные зоны. Зачастую они либо совсем не используются, либо используются неэффективно. Промышленные зоны — реальный потенциал для развития. В Москве они занимают 16% территории города, в Санкт-Петербурге — 13%. 


Кроме того, в России увеличиваются масштабы выбывания жилой площади за счет морального и физического устаревания. Согласно прогнозу, в ближайшие 10—15 лет 400—500 млн. кв. м, или почти 20% жилого фонда, отправятся «на свалку». При этом города испытывают нехватку площадей для нового строительства, а требуемые объемы ввода жилья постоянно увеличиваются.  

Жилой фонд пятиэтажных многоквартирных домов, построенных в 1950–1970-х годах, по всей России оценивается в 11,15 млн кв. м. Такую оценку на страницах «Российской газеты» привел директор Единого инжинирингового центра ФГИК «Размах», член экспертного совета по редевелопменту территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Алексей Фунтов. По словам эксперта, износ этого жилья составляет около 20%. Всего в 14 городах-миллионниках России построено почти 32 тыс. пятиэтажек, аналогичных тем, которые предстоит снести в рамках второго этапа реновации старого жилфонда Москвы. Об этом на заседании круглого стола в Госдуме заявил один из авторов законопроекта о реновации, который должен прописать процедуру расселения пятиэтажек, Николай Гончар.
 По словам Владимира Дедюхина, первого вице-президента Российского Союза строителей     "всего в стране насчитывается 11.5 млн кв.м  пятиэтажек. В 14 городах-миллионниках жилой фонд данной высотности составляет 32 тыс. домов. Многие города на треть состоят из этих наиболее пригодных для реконструкции зданий: Саратов — более 30%, Омск — более 40%, Пермь — свыше 50%."  28 сентября состоялась конференция по реконструкции в Калининграде, на мероприятие, посвященное реконструкции  в ТПП РФ 10 июля  прилетели чиновники из Якутска — все говорит о том, что программа имеет все шансы приобрести общероссийский размах. 

Сегодня средний уровень обеспеченности жильем в городах исследования, проведенного  компаниеи «Талан» составляет 23,7 кв. м на душу населения, тогда как комфортным считается показатель 30 кв. м, уточняют эксперты. Для сравнения: в Европе на человека приходится в среднем 30–40 кв. м. Для того чтобы догнать Европу по уровню обеспеченности населения жильем, России потребуется 15 лет при текущих темпах строительства. Такой вывод содержится в исследовании,  существующго жилого фонда в 172 российских городах с населением свыше 100 тыс. человек. 

Для достижения подобных показателеи должны быть существенно увеличены мощности по производству цемента (на 70 млн тонн к 100 млн, которые есть сегодня) и арматуры (на 2.5 млн к 4 млн), двукратное увеличение должно произойти и в вопросе подготовки кадров.

Сегодня строительство и ввод новых объектов недвижимости возможны за счет вовлечения и развития уже застроенных территорий, которое может происходить как в формате развития застроенных территорий, так и принимать иные формы.

46.1 Развитие застроенных территорий

Как рассказывает исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, в рамках  проведения анализа, какие из выставленных на аукцион участков подлежат комплексному освоению, а какие пригодны только для точечной застройки были выявлены несколько  недостатков: 

  • Первая проблема — доминирование точечных проектов, когда под видом аукциона в соответствии с РЗТ реально строится одно — максимум два здания. Никакого преобразования городской среды в этом случае не происходит.
  • Вторая проблема — это появление так называемых неликвидных остатков. Они возникают, когда территории под застройку выделяются без учета целостности проекта. То есть одни участки включаются в границы  РЗТ, а другие — нет.
  • Еще одна проблема связана с раздробленностью территорий, когда из-за этого невозможно осуществить комплексную застройку.Есть немало случаев, когда сама территория вполне позволяет ее комплексно осваивать, но, увы, инвестора не находится. Зато есть инвесторы, готовые построить — обычно в самом привлекательном месте —  какие-то отдельные объекты. В результате большая часть участка остается не у дел, и в дальнейшем на эту площадку крайне трудно найти застройщика в силу того, что самые лакомые кусочки уже «съедены». 


— Как видно из этих примеров, — резюмирует Татьяна Полиди, — очень непросто подобрать территорию, которую стал бы осваивать частный инвестор.
Какие есть сценарии и возможности для РЗТ? Самый пессимистичный сценарий — это дальнейшая деградация территории. Другой вариант — развитие  территории силами находящихся на ней собственников.  Привлечение бюджетного финансирования для реализации публичных проектов. В зависимости от возможностей города, это может быть  краткосрочная или долгосрочная программа.

А как же этого добиться? Для начала давайте разбираться в нюансах и возможностях, заложенных в законодательстве.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 46.1 развитие застроенных территорий (РЗТ) возможно в случаях, когда на территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. 
При этом РЗТ связано со значительными градостроительными конфликтами. Особое беспокойство вызывает  то, что действующее законодательство предусматривает, по сути, силовое решение вопроса по переселению граждан в случае РЗТ. Они обязаны отправиться туда, куда им предписывают, или продать свою недвижимость по назначенным ценам.
 

46.4 Комплексное освоение территории

Когда в 2007 году вышло постановление Правительства №265 о комплексном освоении территорий (КОТ), то никто всерьез не воспринял этот документ. На эту тему застройщики первое время даже не желали говорить, поскольку она им казалось блажью.

Правда и тогда нашлись люди, которые предвидели, что пройдет не так уж много лет, и комплексное освоение территории станет главным трендом рынка строительства жилья. Но таких было явное меньшинство.
Как рассказывает зампредседателя Москомархитектуры Александр Тимохов  — Город должен продуманно подходить к подобным проектам, У него и у инвестора далеко не всегда могут совпадать интересы. Для инвестора выгодней всего построить как можно больше жилья и все его распродать. На сегодня это самая прибыльная схема.— продолжает Александр Тимохов
Но городская власть должна смотреть глубже и комплексней. Она должна думать и о налогооблагаемой базе, и о дальнейшем развитии. Ведь с водой здесь можно выплеснуть и ребенка, то есть уничтожить всю промышленность. Если пустить все на самотек, то в скором времени Москва потеряет почти всю свою индустрию. Причем этот процесс легко может стать необратимым, а вот запустить его в обратном направлении будет очень сложно. Поэтому и требуется стратегический взгляд на общую ситуацию...

Но даваите посмотрим на комплексность с точки зрения ее самодостаточности.
— Мы никогда не сможем эффективно заниматься комплексным освоением территорий, если в своих проектах не станем заглядывать на 20—25 лет вперед, — уверен генеральный директор архитектурно-градостроительной компании «Яузапроект» Илья Заливухин. — Сейчас правительство Московской области правильно выстраивает требования к ним.
К таким требованиям относится создание социальной, инженерной, дорожно-транспортной инфраструктур, рабочих мест. Но этих целей невозможно достичь без удешевления жилья, снижения затрат на инфраструктурную часть, в том числе сокращения бюджетных расходов.
В этой связи, по мнению архитектора, приоритетом должно стать увеличение строительства внутри границ городов. Если же строить в чистом поле, то многие требования к комплексному освоению территорий окажутся невыполнимыми.
Простой пример: если в домах внутри городов первые этажи делать нежилыми, то возникнет очередь на их покупку или аренду. 
— Когда занимаешься комплексным освоением территорий, важно добиваться того, чтобы они оказались экономически самодостаточными. Если это удастся сделать, значит, цель достигнута полностью, — резюмирует Илья Заливухин.

46.5 Освоение территории в целях строительства стандартного жилья 

До установления требований к жилым помещениям, которые соответствуют условиям их отнесения к стандартному жилью, под стандартным жильем понимается жилье, соответствующее условиям отнесения его к жилью экономического класса (ст. 15 ФЗ от 31.12.2017 N 506-ФЗ). Название статьи читалось как «Статья 46.5. Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» 

Однако и в данном направлении взаимодействия  застройщиков и принимающих решение органов наблюдается ряд проявившихся тенденции к улучшению. Михаил Мень, экс-министр строительства и ЖКХ РФ в 2017 говорил в одном из своих интервью:  
«За последние два года мы увидели, что очень серьезно качественно изменился спрос на жилье со стороны наших граждан. Особенно ярко это проявилось в 2016 году и, думаю, будет усиливаться в этом. Люди начали отказываться от приобретения обычного жилья эконом-класса, которое расположено в высотных зданиях. 
Очень это заметно в субъектах РФ, куда мы по долгу службы приезжаем. Видим, стоит высотный дом, который строит региональный домостроительный комбинат, а квартиры в нем продаются очень плохо. А недалеко от него по той же самой цене жилье продает компания, которая строит малоэтажное здание от 3 до 5 этажей с оформленным общественным пространством, без паркинга внутри территории и так далее. При этом речь не идет о жилье бизнес-класса. Вполне стандартное жилье по средним ценам.
Именно такое жилье сегодня становится востребованным. Считаю необходимым донести до застройщиков мысль: кто сегодня не перестроится, тот довольно быстро попадет в тяжелую экономическую ситуацию. Мы видим, что компании, которые не учитывают тот фактор, что комплексное освоение территорий сегодня приобретает популярность у жителей, двигаются к банкротству.» 
Остаются надежды на то, что со сменой руководства профильного министерства подмеченные позитивные  тенденции сохранят свои позиции в стратегии дальнейшего развития в жилищной сфере.
 

46.9 Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей

1.    Правообладатели земельных участков / расположенных на них объектов недвижимого имущества готовят документы по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию
2.    Орган местного самоуправления обязуется обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, или обязательства правообладателей обеспечить размещение таких объектов за счет собственных средств в соответствии с опережающими графиками проектирования, строительства, реконструкции указанных объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
3.    Договором устанавливается разграничение обязательств сторон по: 
•    изменению видов разрешенного использования земельных участков
•    образованию земельных участков, 
•    установлению сервитутов, 
•    обеспечению осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
•    благоустройству территори

Согласно исследованию АИЖК, потребность в улучшении жилищных условий испытывают около 60 млн жителей страны. Иными словами, существует просто гигантский запрос на жилищное строительство. Но по каким принципам оно будет вестись?
Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы, и также как и при развитии территории по методу КОТ в случае КРТ по инициативе правообладателя не стоит про них забывать.  
В России на 1 тыс. жителей по норме должно приходиться 640 рабочих мест. Если жилые районы не будут включать предприятия, страна превратится в один сплошной автомобильный поток. Это уже случилось в ближайшем Подмосковье. В Московской области пустуют многие бизнес-центры, их потенциальные сотрудники каждое утро отправляются на работу в столичный мегаполис.
Если КРТ будут преимущественно использовать на окраинах городов без создания рабочих мест, то в скором времени эти территории будут мало чем отличаться от классических советских спальных районов — со всеми вытекающими. В СССР в отличие от Запада города формировались по строго функциональному принципу: жилье — работа — отдых. Города строились по зонной модели: заводской район, спальный район, центр. Чтобы получить нужную услугу или развлечься, следовало ехать в специально отведенное для этого место. Но современный человек все меньше хочет жить в таких унылых образованиях. Он массово покидает их, уезжая из городов, где по-прежнему ничего не меняется, и перебирается туда, где реализуются проекты КОТ и все находится под рукой, в шаговой доступности.


Мнение Редакции: 

На данный момент одним из самых актуальных и применимых на застроенной территории методов ее развития на наш взгляд является Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей. Данный способ  должен формироваться на основе учета мнения жителеи района, в котором предполагается развитие и собственников недвижимости, чаще всего при подобных условиях имеется возможность избежать социальной напряжённости и учесть потребности всех потенциальных участников проекта развития, результатом подобного подхода будет являться создание тои самой необходимой и желаемой комфортной городской среды..

При этом имеется возможность существенно увеличить объемы ввода качественного и востребованного жилья с сохранением сроков проектов за счёт реконструкции существующих здании. По словам председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, заслуженного строителя РФ Ефима Басина, реконструкция домов силами ЖСК и частных инвесторов может внести ощутимый вклад в достижение поставленной Президентом цели ежегодного обеспечения квартирой пяти млн российских семей — тогда как на сегодняшний день семьями приобретается не больше трех млн квартир. 
Одновременно с тем метод реконструкции с надстройкой дает существенную экономию материалов и других материальных ресурсов. 
 13.6 тыс. рублей за м2 — такую цену платит инвестор за ту часть процесса реконструкции, когда в доме на 30% увеличиваются площади изначального жилого фонда; 92 тыс. руб. — цена метра в надстроенных этажах. Общая экономия строительства, за счет непосредственного руководства процессом со стороны ЖСК, достигает 40% — об этом на конференции доложил Почетный строитель Москвы, член Союза архитекторов России Алексей Кротов. Архитектором подготовлено множество проектов реконструкции, основной принцип которой заключается в укрупнении дома с помощью строительства капитальных стен на новом фундаменте. Старые квартиры удваиваются в рыночной стоимости, утепляется фасад, заменяются инженерные сети, устанавливаются лифты.

Рассчитываем на то, что данная статья позволит сделать самостоятельные выводы об имеющихся возможностях нашим читателям. Надеемся, что в наших следующих публикациях мы уже сможем рассказать о намечающихся проектах реконструкции кварталов по инициативе правообладателей жилья и земельных участков, коими по большей части и являются жители этих территории. 

При написании даннои статьи использованы материалы редакции журнала "Строительство.ru"  а также  РБК .